ImmoESt auf Altvermögen: Warum sich ein Verkauf noch 2026 lohnt

Kurz gesagt: Für Immobilien, die Sie vor dem 1. April 2002 erworben haben, steigt die Immobilienertragsteuer ab 1. Jänner 2027 spürbar: im Normalfall von 4,2 auf 6 % des Verkaufspreises, bei umgewidmeten Grundstücken von 18 auf 21 %. Entscheidend ist, wann der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wer bis 31. Dezember 2026 unterschreibt, zahlt noch nach den alten Regeln.

Was ist Altvermögen?

Als Altvermögen gelten Grundstücke und Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. In der Praxis heißt das meist: Sie wurden vor dem 1. April 2002 gekauft. Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Zeitpunkt, zu dem Ihre Eltern oder der frühere Eigentümer sie erworben haben. Deshalb fällt ein großer Teil der Erbschaften in Kärnten unter Altvermögen.

Was sich ändert

Der Steuersatz von 30 % bleibt gleich. Geändert wird die Pauschale, die als Anschaffungskosten abgezogen werden darf. Bisher galten 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten, ab 2027 sind es nur noch 80 %. Bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurden, sinkt die Pauschale von 40 auf 30 %. Beschlossen ist das mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl I Nr. 62/2026).

Was das in Euro bedeutet

Alle Werte sind beispielhaft.

Welcher Zeitpunkt zählt

Maßgeblich ist der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die Übergabe, die Kaufpreiszahlung oder die Eintragung im Grundbuch. Ein Vertrag, der im Dezember 2026 unterschrieben wird, fällt noch unter die alten Sätze, auch wenn der Kaufpreis erst 2027 fließt. Enthält der Vertrag aufschiebende Bedingungen, etwa eine Finanzierungszusage oder eine Genehmigung, klären Sie den maßgeblichen Zeitpunkt unbedingt vorab mit Notar oder Anwalt.

Ist das bis Jahresende realistisch?

Ja, mit einem klaren Zeitplan. Wer im Oktober startet, hat rund elf Wochen. In der ersten Woche erfolgen Bewertung und Preisfindung, gleichzeitig beauftragen Sie den Energieausweis, der schon im Inserat angegeben werden muss. Danach folgen Fotos, Exposé und Unterlagen. Die Vermarktung braucht je nach Objekt vier bis acht Wochen. Für Kaufanbot und Vertragserrichtung sollten Sie zwei Wochen einplanen, denn Notartermine rund um Weihnachten sind knapp. Sicher ist, wer bis Mitte Dezember einen unterschriftsreifen Vertrag hat.

Wird es zeitlich eng, kauft ASALEA auch direkt an: schnell, diskret und mit Abwicklung über ein Treuhandkonto.

Wann ohnehin keine ImmoESt anfällt

Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt weiter. Sie greift, wenn die Immobilie ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war, oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf. Den Hauptwohnsitz müssen Sie mit dem Verkauf aufgeben. Befreit ist das Gebäude samt Grund bis 1.000 m². Auch die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude bleibt unverändert.

Liegen Ihre tatsächlichen Anschaffungskosten höher als die Pauschale, können Sie stattdessen den echten Gewinn versteuern. Bei Altvermögen ist das selten günstiger, eine Prüfung schadet aber nicht.

Unsere ehrliche Einschätzung

Die Steuerersparnis ist ein guter Grund, einen ohnehin geplanten Verkauf vorzuziehen. Sie ist kein Grund, unter Wert zu verkaufen. Bei einem Haus um 450.000 € geht es um rund 8.100 €. Wer aus Zeitdruck 5 % beim Preis nachgibt, verliert mehr als das Doppelte. Deshalb steht am Anfang immer eine realistische Bewertung.

Quellen: Budgetbegleitgesetz 2027–2028, BGBl I Nr. 62/2026 (Parlament); WKO, Besteuerung privater Immobilienverkäufe.