Kurz gesagt: Als Verkäufer tragen Sie in Österreich vor allem die Immobilienertragsteuer, den Energieausweis, die Lastenfreistellung, falls noch ein Kredit eingetragen ist, und gegebenenfalls die Maklerprovision. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung zahlt üblicherweise der Käufer. Wer die eigenen Kosten früh kennt, kann den Nettoerlös realistisch planen.
Die Kosten im Überblick
| Kostenpunkt | Wer zahlt üblicherweise | Größenordnung |
|---|---|---|
| Immobilienertragsteuer (ImmoESt) | Verkäufer | 30 % vom Gewinn, bei Altvermögen derzeit 4,2 % des Preises |
| Maklerprovision | Verkäufer und/oder Käufer, je nach Vereinbarung | gesetzlich höchstens 3 % zzgl. USt je Seite |
| Energieausweis | Verkäufer | einige hundert Euro |
| Lastenfreistellung (Löschung eines Pfandrechts) | Verkäufer | Bankspesen und Gebühren |
| Berechnung der ImmoESt durch Notar oder Anwalt | Verkäufer | nach Tarif des Vertragserrichters |
| Vertragserrichtung und Treuhandschaft | meist Käufer | nach Vereinbarung |
| Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr | Käufer | 3,5 % und 1,1 % vom Kaufpreis |
Immobilienertragsteuer: der größte Posten
Seit 2012 ist der Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf mit 30 % zu versteuern. Bei Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden, gilt eine Pauschale: Derzeit beträgt die Steuer 4,2 % des Verkaufspreises. Ab 1. Jänner 2027 steigt dieser Satz auf 6 %. Wie Sie das noch vermeiden können, lesen Sie im Artikel ImmoESt auf Altvermögen 2027. War die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, kann die Steuer ganz entfallen.
Maklerprovision
Die Immobilienmaklerverordnung begrenzt die Provision beim Verkauf auf höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, und zwar je Vertragsseite. Bei Kaufpreisen unter 48.448,51 € gelten eigene Sätze. Die tatsächliche Höhe wird vor Auftragserteilung schriftlich vereinbart. Ein guter Makler verdient sich seine Provision über einen höheren Preis, weniger Aufwand für Sie und einen sauberen Abschluss.
Energieausweis
Ohne Energieausweis kein Verkauf: Die Kennwerte müssen bereits im Inserat stehen, und der Käufer muss den Ausweis spätestens bei Vertragsabschluss erhalten. Ist kein gültiger Ausweis vorhanden, beauftragen Sie ihn am besten gleich zu Beginn, denn die Erstellung dauert oft ein bis drei Wochen.
Lastenfreistellung
Ist im Grundbuch noch ein Pfandrecht für einen Kredit eingetragen, muss es mit dem Verkauf gelöscht werden. Üblich ist, dass der Treuhänder den offenen Kredit direkt aus dem Kaufpreis bezahlt und die Löschung veranlasst. Bei Krediten mit Fixzins kann die Bank eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung verlangen. Klären Sie das früh mit Ihrer Bank.
Was der Käufer trägt
Grunderwerbsteuer (3,5 %), Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1,1 %) und in der Regel die Kosten für Kaufvertrag und Treuhandschaft trägt der Käufer. Für Sie als Verkäufer sind diese Kosten trotzdem relevant: Sie bestimmen, wie viel ein Käufer insgesamt aufbringen muss und welchen Preis er finanzieren kann.
Rechenbeispiel
Verkauf einer Wohnung in Klagenfurt um 300.000 €, gekauft 1998, mit Makler, ohne offenen Kredit. Alle Werte sind beispielhaft.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| ImmoESt (Altvermögen, Kaufvertrag 2026: 4,2 %) | − 12.600 € |
| Maklerprovision, angenommen 3 % zzgl. USt | − 10.800 € |
| Energieausweis, Selbstberechnung ImmoESt, Spesen (Annahme) | − 1.000 € |
| Nettoerlös | 275.600 € |
Mit Kaufvertrag ab 2027 läge die ImmoESt bei 18.000 €, der Nettoerlös also um 5.400 € niedriger.
Was möchten Sie verkaufen?
Kostenlose Ersteinschätzung, in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
Quellen: WKO, Besteuerung privater Immobilienverkäufe; Immobilienmaklerverordnung; Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (Parlament).