Kurz gesagt: Eine geerbte Immobilie können Sie verkaufen, vermieten oder vorher sanieren. Verkauft werden kann sie in der Regel erst nach der Einantwortung. Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, wohl aber Grunderwerbsteuer nach einem Stufentarif. Wer verkaufen will, sollte die ImmoESt-Änderung 2027 im Blick haben: Viele geerbte Immobilien sind Altvermögen.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Das Verlassenschaftsverfahren führt ein Notar als Gerichtskommissär. Am Ende steht die Einantwortung, mit der die Erben Eigentümer werden. Danach wird das Eigentum im Grundbuch eingetragen. Bis dahin können Sie die Immobilie nur eingeschränkt verkaufen. Nutzen Sie die Zeit, um Unterlagen zu sammeln und den Wert realistisch einschätzen zu lassen. Eine fundierte Bewertung hilft auch, wenn mehrere Erben sich einigen müssen.
Welche Kosten beim Erben anfallen
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Für Grundstücke fällt aber Grunderwerbsteuer an. Sie wird bei Erbschaften nach einem Stufentarif vom Grundstückswert berechnet: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 € und 3,5 % für den darüber liegenden Teil. Dazu kommen die Eintragungsgebühr ins Grundbuch und die Kosten des Verlassenschaftsverfahrens.
Drei Wege im Vergleich
| Weg | Passt, wenn … | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Verkaufen | Sie das Kapital anders nutzen wollen oder mehrere Erben auszahlen müssen | ImmoESt, Zeitpunkt, realistischer Preis |
| Vermieten | die Wohnung in gutem Zustand ist und Sie Zeit für die Verwaltung haben | Mietrecht, Instandhaltung, laufende Steuer auf Mieteinnahmen |
| Sanieren, dann verkaufen oder vermieten | die Wohnung veraltet ist und Lage sowie Substanz stimmen | Kosten, Zeit, Baurisiko |
Viele geerbte Wohnungen sind seit Jahrzehnten nicht renoviert. Hier gibt es einen vierten Weg: Mit ASALEA ELEVATE verkaufen Sie die Wohnung mit fertigem Sanierungskonzept und Visualisierung. Käufer sehen das Ergebnis, Sie tragen kein Baurisiko. Mehr dazu im Artikel Sanierungsbedürftige Wohnung verkaufen.
ImmoESt: geerbt heißt oft Altvermögen
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, übernimmt den Erwerbszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor dem 1. April 2002 gekauft, gilt sie als Altvermögen. Die Steuer beträgt dann derzeit 4,2 % des Verkaufspreises, ab 2027 sind es 6 %. Entscheidend ist die Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Alle Details im Artikel ImmoESt auf Altvermögen 2027.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Erben mehrere Personen gemeinsam, braucht ein Verkauf die Zustimmung aller Miteigentümer. Eine neutrale Bewertung ist hier oft der wichtigste Schritt, weil sie Diskussionen über den Preis versachlicht. Will ein Erbe die Immobilie behalten, kann er die anderen auf Basis dieser Bewertung auszahlen.
Diese Unterlagen helfen
- Einantwortungsbeschluss bzw. Stand des Verlassenschaftsverfahrens
- Grundbuchsauszug und bei Wohnungen der Wohnungseigentumsvertrag
- Energieausweis, falls vorhanden
- Abrechnungen der Hausverwaltung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Pläne, alte Kaufverträge und Belege über größere Investitionen
Was möchten Sie verkaufen?
Kostenlose Ersteinschätzung, in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
Quellen: WKO, Besteuerung privater Immobilienverkäufe; Grunderwerbsteuergesetz 1987, Stufentarif; Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (Parlament).