Statt pauschal 1,5 % pro Jahr: Mit einem qualifizierten Restnutzungsdauergutachten weisen wir die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nach – die Grundlage für eine mögliche höhere jährliche Abschreibung und damit mehr Liquidität für Immobilieninvestoren in Klagenfurt, Villach, Velden und ganz Kärnten.
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grund und Bodens) über die Nutzungsdauer steuerlich absetzen – die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Für vermietete Wohngebäude gilt in Österreich grundsätzlich ein gesetzlicher AfA-Satz von 1,5 % pro Jahr. Dahinter steht die pauschale Annahme einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren.
Diese Pauschale ist gesetzlich zulässig, aber nicht immer sachgerecht: Ein Zinshaus aus der Gründerzeit oder eine in die Jahre gekommene Anlegerwohnung hat real oft eine deutlich kürzere verbleibende Nutzungsdauer als 67 Jahre. Das Einkommensteuergesetz erlaubt daher, mit einem Nachweis – konkret einem qualifizierten Sachverständigengutachten – eine kürzere Restnutzungsdauer und damit einen höheren AfA-Satz geltend zu machen.
Ein höherer AfA-Satz bedeutet: In den Jahren nach dem Nachweis wird ein größerer Teil der Gebäudekosten jährlich steuerlich wirksam. Das senkt den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung und verschiebt Steuerlast in die Zukunft – ein Liquiditäts- und Zinsvorteil, der bei größeren Objekten erheblich sein kann. Ob und in welcher Höhe die Abgabenbehörde die kürzere Restnutzungsdauer anerkennt, entscheidet sie im Einzelfall; eine Garantie gibt es nicht.
Gerade bei einer Wohnung aus den 1970er-Jahren ist die tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich kürzer als die gesetzlich unterstellten 67 Jahre. Alle Werte sind beispielhaft und ersetzen keine individuelle Berechnung.
| Ausgangslage | |
| Kaufpreis der Wohnung | 250.000 € |
| davon Gebäudeanteil (abschreibbar, beispielhaft 70 %) | 175.000 € |
| Grundanteil (nicht abschreibbar, 30 %) | 75.000 € |
| Jährliche Abschreibung (AfA) | |
| gesetzlich 1,5 % (≈ 67 Jahre) | 2.625 € |
| mit Gutachten, Beispiel Restnutzungsdauer 30 Jahre (3,3 %) | 5.833 € |
| zusätzliche Abschreibung pro Jahr | + 3.208 € |
| Steuerwirkung | |
| zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr (bei 40 % Grenzsteuersatz, beispielhaft) | ≈ 1.280 € |
| über 10 Jahre Haltedauer | ≈ 12.800 € |
Wichtig: Die höhere AfA erhöht nicht die insgesamt absetzbare Summe, sondern beschleunigt die Abschreibung. Der Vorteil ist also in erster Linie ein Liquiditäts- und Zinsvorteil (Steuerstundung) – bei Verkauf oder über lange Haltedauern kann er dennoch bares Geld wert sein. Die tatsächliche Höhe hängt von Kaufpreisaufteilung, nachgewiesener Restnutzungsdauer, Ihrem persönlichen Steuersatz und der Anerkennung durch die Abgabenbehörde ab. Schon dieses Beispiel zeigt: Die Kosten eines Gutachtens sind bei einer vermieteten Wohnung meist rasch wieder hereingeholt.
Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung stellen an ein Restnutzungsdauergutachten hohe Anforderungen. Entscheidend ist der Zustand der konstruktiven Bauteile: tragende Wände, Fundament und Keller, Zwischendecken sowie die Dachkonstruktion. Abnutzung an Böden, Fenstern, Innenputz oder Haustechnik allein rechtfertigt keine kürzere Nutzungsdauer. Das Gutachten muss außerdem auf den Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung abstellen und den Zusammenhang zwischen festgestellten Mängeln und der angesetzten Restnutzungsdauer schlüssig und nachvollziehbar begründen.
Genau deshalb ist die Kombination bei ASALEA so wertvoll: Unser staatlich geprüfter Baumeister beurteilt die Bausubstanz dort, wo es zählt – an der Tragstruktur –, während der staatlich geprüfte Immobilientreuhänder die bewertungsrechtliche Einordnung liefert. So entsteht ein Gutachten, das fachlich fundiert und für die Vorlage bei der Abgabenbehörde sauber aufbereitet ist.
Ältere Miethäuser haben oft eine reale Restnutzungsdauer deutlich unter der pauschalen Annahme – hier ist der Hebel am größten.
Vermietete Eigentumswohnungen in Bestandsobjekten, besonders mit Sanierungsbedarf, profitieren von einer realistischen Restnutzungsdauer.
Je stärker die Tragstruktur beansprucht ist, desto eher weicht die tatsächliche Nutzungsdauer von 67 Jahren ab.
Sie schildern uns Objekt, Baujahr und Nutzung. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten voraussichtlich lohnt – und nennen einen Fixpreis.
Unser Baumeister begutachtet die konstruktiven Bauteile vor Ort und dokumentiert den Bauzustand systematisch.
Wir erstellen das qualifizierte Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung der Restnutzungsdauer – aufbereitet für die Vorlage beim Finanzamt.
Sie erhalten das Gutachten und können es gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung geltend machen. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit der Kanzlei ab.
Rechtlicher Hinweis: ASALEA erstellt bautechnische und immobilienfachliche Gutachten und Analysen. Wir leisten keine Steuer- oder Rechtsberatung und geben keine Erfolgsgarantie ab. Ob und in welchem Umfang steuerliche Vorteile tatsächlich anerkannt werden, entscheidet die zuständige Abgabenbehörde im Einzelfall. Die steuerliche Beurteilung und Geltendmachung erfolgt durch Ihre Steuerberatung. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung.
In einem kurzen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie rechnet – kostenlos und unverbindlich.
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